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Q&A
Q:爸爸要移轉房屋給我如何節稅?

爸爸名下的房屋(公寓)因某些原因要移轉給我,不曉得要用何種方式較省錢?

土地公告現值:約455萬元,房屋評定現值約45萬,總計要贈與移轉
之金額為500萬,爸爸未曾享受過自用住宅優惠稅率。而土地增值
稅估算出來的結果--自用應納稅額9.5萬元,一般應納稅額19萬元,
相差快10萬元,顯然用贈與的方式土增稅要比買賣的方式多了快10
萬元,因此我自己想出合法的節稅方法,不曉得適用嗎?


也就是爸爸先過戶一些持分給媽媽(免贈與稅但要契稅)但媽媽之前有賣過房子已享受過自用住宅優惠稅率。再利用兩人的每人每年220萬贈與額度贈與給我,所以500-(220*2)=60,剩下的60萬我用買賣的方式買回,


1.這樣部分用買賣的是不是仍可以比較節稅?(土增稅的部分只要繳納自用應納稅額9.5萬元即可?不曉得我這樣的想法對不對?

2.先過給媽媽,再爸媽過給我……等,這樣契稅是不是會重複繳很多?還是契稅也是按房屋的持分來課與,所以影響不大?


3.還是大大們可以提供更節稅的方式?


4.如用分年贈與的方式土地增值稅的部分我前前後後還是要繳納約19萬元對不對?


5.爸爸的房子是國宅,聽說購買(贈與)國宅可以免徵契稅對嗎?


Ans:

1.贈與稅法第二十條第六款規定,夫妻間贈與財產免稅,所以先把220萬的持份比率贈送你媽.

2.請你爸去銀行貸款100萬(或60萬).


3.父母贈送給你各220萬的房屋持份,合計440萬.


4.以贈與稅法第21條規定:「贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」所以房屋全部過戶給你,你可用440萬免稅額+100萬貸款額.也就是540萬內可免稅.


5.房屋完成過戶後,你可以自己的名義拿100萬去銀行還清貸款.


6.如果你剛好在今年結婚,以 [子女嫁娶時聘金和嫁妝的給付在一百萬元內可以免課贈與稅]的方式取得100萬的免稅額.變成以440萬+100萬=540萬免稅額.


7.購買(贈與)國宅可以免徵契稅對嗎?


答:依國民住宅條例第15條規定,政府興建之國民住宅,其為出售者,免徵不動產買賣契稅,又同條例第35條規定,獎勵投資興建之國民住宅,其承購人免徵不動產買賣契稅,其承購人免徵契稅應以具有購買國宅資格者為限,至於國民住宅社區內以標售方式出售之住宅、店舖及開放一般民眾承購之國宅,並無免徵買賣契稅之優惠

8.[房屋贈與數人時,每一受贈人只需負擔受贈取得房屋的持分部分之契稅],所以契稅是以持分部份課稅.


9.贈與以每年12月31日止為一年度,以跨年贈與也是可行的.但增值稅很難省的下來.


10.分2年以各1/2持分贈與,土增稅是以持分計算,不會從9.5變19萬,若當年土地並無增值,兩年合計依舊是9.5萬.若有增值,則第二年會比第一年多一點點費用.

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